O que são os FIIs?
Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma forma de investir no mercado imobiliário sem ter que comprar um imóvel diretamente. Eles são formados por um grupo de investidores que aplicam seu dinheiro em ativos ligados ao setor imobiliário, como imóveis comerciais, títulos de renda fixa, cotas de outros fundos, entre outros. Os FIIs são negociados na bolsa de valores, assim como as ações, e oferecem algumas vantagens para os investidores, como renda mensal, diversificação, liquidez e isenção de imposto de renda. Neste texto, vamos explicar o que são os FIIs, quais os tipos existentes e como investir neles.
O que são os FIIs?
Os FIIs são fundos de investimento que têm como objetivo aplicar os recursos dos cotistas em ativos imobiliários, sejam eles físicos ou financeiros. Os ativos físicos são os imóveis propriamente ditos, como shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos, hospitais, etc. Os ativos financeiros são os títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Hipotecárias (LHs), Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs), etc.
Os FIIs são administrados por um gestor profissional, que é responsável por escolher os melhores ativos para compor a carteira do fundo, bem como por gerenciar os imóveis adquiridos pelo fundo. O gestor cobra uma taxa de administração pelos seus serviços, que é descontada do rendimento do fundo.
Os cotistas dos FIIs têm direito a receber uma parte dos lucros gerados pelos ativos do fundo, que são distribuídos periodicamente na forma de dividendos ou rendimentos. Esses pagamentos são isentos de imposto de renda para as pessoas físicas que possuem até 10% das cotas do fundo e que negociam as cotas na bolsa ou no mercado de balcão organizado.
Além disso, os cotistas podem se beneficiar da valorização das cotas do fundo no mercado secundário, ou seja, na compra e venda das cotas na bolsa de valores. Nesse caso, há incidência de imposto de renda de 20% sobre o lucro obtido na venda das cotas.
Tipos de FIIs
Existem diversos tipos de FIIs no mercado, cada um com suas características, estratégias e riscos específicos. Podemos classificar os FIIs em duas grandes categorias: os fundos de tijolo e os fundos de papel.
Os fundos de tijolo são aqueles que investem principalmente em imóveis físicos, como shoppings, prédios comerciais, galpões logísticos, hospitais, etc. Esses fundos têm como fonte de renda os aluguéis recebidos dos inquilinos dos imóveis ou a venda dos imóveis. Os fundos de tijolo podem ser subdivididos em vários segmentos, conforme o tipo de imóvel que compõe a carteira do fundo. Alguns exemplos são:
- Fundos de shoppings: investem em shoppings centers ou em frações desses empreendimentos. Recebem aluguéis dos lojistas e participação nas receitas dos estacionamentos e das áreas comuns.
- Fundos de lajes corporativas: investem em edifícios comerciais destinados a escritórios ou salas comerciais. Recebem aluguéis das empresas que ocupam esses espaços.
- Fundos de galpões logísticos: investem em galpões ou armazéns utilizados para atividades industriais ou logísticas. Recebem aluguéis das empresas que utilizam esses imóveis para armazenar ou distribuir seus produtos.
- Fundos de hospitais: investem em imóveis destinados à prestação de serviços de saúde, como hospitais, clínicas, laboratórios, etc. Recebem aluguéis das empresas que operam esses estabelecimentos.
Os fundos de papel são aqueles que investem principalmente em títulos e valores mobiliários relacionados ao mercado imobiliário, como CRIs, LCIs, LHs, CEPACs, etc. Esses fundos têm como fonte de renda os juros e os prêmios recebidos desses títulos. Os fundos de papel podem ser subdivididos em vários segmentos, conforme o tipo de título que compõe a carteira do fundo. Alguns exemplos são:
- Fundos de recebíveis: investem em CRIs, que são títulos de crédito emitidos por empresas securitizadoras que representam direitos sobre fluxos futuros originados por operações imobiliárias, como financiamentos, aluguéis, incorporações, etc.
- Fundos de crédito imobiliário: investem em LCIs e LHs, que são títulos de renda fixa emitidos por instituições financeiras que têm como garantia créditos imobiliários, como hipotecas e alienações fiduciárias.
- Fundos de desenvolvimento imobiliário: investem em CEPACs, que são títulos emitidos pelo poder público municipal que conferem ao seu detentor o direito de construir acima do limite estabelecido pelo plano diretor da cidade, em áreas específicas de interesse urbanístico.
Além dessas duas categorias principais, existem também os fundos de fundos, também chamados de FOFs, que são aqueles que investem em cotas de outros FIIs, sejam eles de papel, tijolo ou em outros FOFs. Então, constituem uma boa forma de diversificação nesse mercado, uma vez que você tem acesso a vários FIIs com um único investimento.
Como investir em FIIs?
Para investir em FIIs, você precisa ter uma conta em uma corretora de valores e acesso à plataforma de negociação da bolsa de valores. Você pode escolher os FIIs que deseja comprar consultando as informações disponíveis nos sites da bolsa (B3), da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e das próprias gestoras dos fundos. Alguns critérios que podem ajudar na escolha dos FIIs são:
- Tipo e segmento do fundo: conforme explicado anteriormente, existem diferentes tipos e segmentos de FIIs no mercado, cada um com suas características e riscos específicos. Você deve escolher aqueles que se adequam ao seu perfil e aos seus objetivos de investimento.
- Rentabilidade histórica: é importante analisar o histórico de rentabilidade dos FIIs, tanto em termos de rendimentos quanto de valorização das cotas. Você pode comparar a rentabilidade dos FIIs com a de outros investimentos, como o CDI ou o Índice Bovespa (Ibovespa), para verificar se o retorno compensa o risco.
- Vacância e inadimplência: são indicadores que medem a taxa de ocupação e o nível de pagamento dos inquilinos dos imóveis do fundo. Quanto menores forem esses indicadores, melhor para o fundo, pois significa que ele tem uma boa demanda pelos seus imóveis e uma boa capacidade de receber os aluguéis.
- Diversificação: é importante diversificar os seus investimentos em FIIs, tanto em termos de quantidade quanto de qualidade. Você deve ter uma carteira composta por vários FIIs de diferentes tipos e segmentos, para reduzir o risco específico de cada um e aproveitar as oportunidades do mercado.
- Liquidez: é a facilidade com que você consegue comprar ou vender as cotas do fundo no mercado secundário. Quanto maior for a liquidez do fundo, melhor para o investidor, pois significa que ele tem mais flexibilidade para entrar ou sair do fundo quando quiser.
Conclusão
Os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma forma interessante de investir no mercado imobiliário sem ter que comprar um imóvel diretamente. Eles oferecem algumas vantagens para os investidores, como renda mensal, diversificação, liquidez e isenção de imposto de renda. Porém, eles também envolvem alguns riscos, como a variação do preço
